Beschreibung

Es gibt Häuser, die lediglich Raum zum Wohnen bieten. Und es gibt Orte, an denen Kinder aufwachsen, Familien zusammenkommen und Erinnerungen für viele Jahre entstehen.

Dieses gepflegte, freistehende Einfamilienhaus befindet sich in ruhiger Ortsrandlage im Ortsteil Berg der Gemeinde Dietramszell. Auf einem ca. 1.070 m² großen und liebevoll angelegten Grundstück verbindet die Immobilie großzügiges Wohnen mit viel Privatsphäre, einem naturnahen Familienleben und einem weitläufigen Blick über die oberbayerische Landschaft bis in die Alpen.

Das im Jahr 1979 fertiggestellte Wohnhaus bietet ca. 218 m² Wohnfläche (ohne Anrechnung Untergeschoss, sowie zusätzliche, wohnlich ausgebaute Räume im Untergeschoss. Ergänzt wird das großzügige Platzangebot durch eine separat zugängliche Werkstatt und einen weiteren Nutzraum oberhalb der Garage.

Die durchdachte Raumaufteilung schafft viel Platz für eine Familie, Homeoffice, Gäste, Hobbys und persönliche Rückzugsbereiche. Das Haus wurde im Laufe der Jahre regelmäßig gepflegt, erweitert und modernisiert.

Ein besonderes Highlight ist der in 1997 errichtete Wintergarten. Großzügige Fensterflächen schaffen eine helle und freundliche Atmosphäre und stellen eine direkte Verbindung zum Garten her. Der massive Fichtenholzparkettboden verleiht diesem Bereich eine warme und natürliche Ausstrahlung. Im Bereich des Wintergartens wurden im Jahr 2017 die Scheiben der Fenster ausgetauscht bzw. erneuert.

Im Erdgeschoss befinden sich der großzügige Wohnbereich, die Küche mit direkt angeschlossener Speisekammer, ein Gäste-WC sowie ein geräumiger Garderobenbereich. Der Wohnbereich, die Küche und der Flur sind mit wertigen Terracottaböden ausgestattet.

Für besondere Behaglichkeit sorgt der gemauerte Kachelofen, der sowohl vom Wohnzimmer als auch vom Wintergarten aus befeuert werden kann. Ein aktueller Feuerstättenbescheid bestätigt die Betriebserlaubnis des Kachelofens. Im Bereich des Wintergartens befindet sich zusätzlich eine sogenannte Notkochstelle.

Über das offene und helle Treppenhaus mit gewendelt ausgeführter Treppe gelangt man in das Obergeschoss. Hier befinden sich zwei Kinderzimmer sowie das Elternschlafzimmer. Die Wohnräume im Obergeschoss sind mit Parkett ausgestattet, der Flur und das Badezimmer sind gefliest.

Das Badezimmer ist derzeit direkt über das Elternschlafzimmer zugänglich. Aufgrund der vorhandenen Grundrissgestaltung besteht jedoch die Möglichkeit, eine zusätzliche Tür vom Flur zum Badezimmer herzustellen und dieses damit künftig auch unabhängig vom Elternschlafzimmer zu erschließen.

Vom Elternschlafzimmer gelangt man auf den nach Süden ausgerichteten Balkon. Von hier eröffnet sich ein weitläufiger und unverbauter Blick über die umliegende Landschaft bis in die Alpen. Eines der Kinderzimmer verfügt über einen weiteren, nach Westen ausgerichteten Balkon.

Das Untergeschoss bietet deutlich mehr als klassische Keller- und Abstellflächen. Neben einem Waschkeller befinden sich hier auch ein Badezimmer mit WC und Badewanne. Darüber hinaus stehen drei beheizte Räume zur Verfügung, die gefliest beziehungsweise mit Parkett ausgestattet sind.

Zwei dieser Räume erhalten durch nahezu raumhohe Fenster besonders viel natürliches Tageslicht und bieten dadurch eine angenehme Aufenthaltsqualität. Rund 30 m² der Untergeschossflächen sind wohnlich ausgebaut und in der angegebenen Wohnfläche von ca. 218 m² nicht enthalten.

Über eine Außentreppe ist zusätzlich eine Werkstatt mit eigenständigem Zugang erreichbar. Durch den separaten Zugang, das vorhandene Badezimmer und die weiteren Räume bietet das Untergeschoss interessante Voraussetzungen für eine künftig eigenständig nutzbare Einheit. Auch die Entwicklung einer Einliegerwohnung erscheint grundsätzlich denkbar, ist jedoch vorab baurechtlich zu prüfen und gegebenenfalls genehmigen zu lassen.

Modernisierungen

Das Wohnhaus wurde im Laufe der Jahre regelmäßig gepflegt und modernisiert.

Zu den wesentlichen Maßnahmen gehören:

1996/1997: Anbau des Wintergartens
1999: Einbau der Buderus-Ölheizung
2008 und 2010: Maßnahmen zur Dämmung und Isolierung
2012: Austausch der Dachflächenfenster durch Velux-Fenster mit manuellen Rollläden beziehungsweise Verschattungselementen
2014: Teilweise Erneuerung der Kellerfenster in Fichtenholzausführung
2017: Erneuerung der Fenster im Wintergarten
Vor wenigen Jahren: Erneuerung der Haustür in massiver und hochwertig verzierter Holzausführung
2025: Installation einer Photovoltaikanlage mit ca. 10,68 kWp
2025: Installation eines BYD-Batteriespeichers mit ca. 7,68 kWh Kapazität

Der genaue Umfang der einzelnen Maßnahmen ergibt sich aus den vorhandenen Objektunterlagen und Nachweisen.

Grundstück und Außenbereich

Das ca. 1.070 m² große Grundstück bietet viel Raum für Familie, Freizeit und Erholung. Der Garten wurde liebevoll angelegt und bepflanzt und bietet unterschiedliche Bereiche zum Spielen, Entspannen und Gärtnern.

Ein geräumiges Gewächshaus schafft gute Voraussetzungen für den eigenen Anbau von Gemüse, Kräutern und Pflanzen.

Die massive und großzügig ausgeführte Gartenhütte bietet ausreichend Stauraum für Fahrräder, Gartengeräte, Werkzeuge und Gartenmöbel.

Die Lage am Ortsrand, die geringe Anzahl unmittelbar angrenzender Nachbarn und der freie Blick in die Umgebung vermitteln ein hohes Maß an Ruhe und Privatsphäre.

Für Fahrzeuge steht eine abschließbare Garage zur Verfügung. Zusätzlich befindet sich im unteren Bereich des Grundstücks ein weiterer Außenstellplatz.

Die Garage ist bereits mit Starkstrom ausgestattet, sodass gute technische Voraussetzungen für die Installation einer Wallbox vorhanden sind. Eine weitere Besonderheit ist die vorhandene Schmiergrube, die insbesondere für Oldtimerbesitzer, Hobbyschrauber oder technisch interessierte Käufer interessant sein kann.

Oberhalb der Garage befindet sich ein zusätzlicher, gefliester und nicht beheizter Nutzraum, der sich beispielsweise als Lagerfläche für saisonale Gegenstände, Sportausrüstung oder Werkzeug eignet. Dieser Raum ist vom Westbalkon aus zugänglich.


Ausstattung im Überblick

- Freistehendes Einfamilienhaus
- Ca. 218 m² Wohnfläche + zusätzlich 35m² anrechenbare Wohnfläche im UG
- Ca. 1.070 m² Grundstücksfläche
- Ruhige Ortsrandlage
- Zusätzliche wohnlich ausgebaute Räume im Untergeschoss
Drei beheizte Räume im Untergeschoss
Badezimmer im Untergeschoss mit WC und Badewanne
Zwei helle Untergeschossräume mit nahezu raumhohen Fenstern
- Fußbodenheizung im Erdgeschoss und Obergeschoss
- Heller und gemütlicher Wintergarten
- Massiver Fichtenholzparkettboden im Wintergarten
- Terracottaböden im Wohnbereich, Flur und in der Küche
- Parkett in den Schlaf- und Kinderzimmern
- Großzügiger Garderobenbereich
- Gäste-WC
- Speisekammer direkt an der Küche
- Gemauerter Kachelofen (Aktueller Feuerstättenbescheid liegt vor)
- Zwei Balkone
- Südbalkon mit freiem Alpenblick
- Westbalkon am Kinderzimmer
- Liebevoll angelegter Garten
- Geräumiges Gewächshaus
- Großzügige Gartenhütte für Fahrräder und Gartengeräte
- Abschließbare Garage
- Zusätzlicher Außenstellplatz
- Starkstromanschluss in der Garage
Gute Voraussetzungen für die Installation einer Wallbox
- Schmiergrube in der Garage
- Nutzraum oberhalb der Garage, vom Westbalkon aus zugänglich
- Separat zugängliche Werkstatt
- Massive und dekorativ verzierte Hauseingangstür aus Holz
- Buderus-Ölheizung aus dem Jahr 1999 (Ölverbrauch 3000 - 3500 Liter p.a.)
- Unterirdischer Öltank im Garten
- Photovoltaikanlage aus dem Jahr 2025
Leistung der Photovoltaikanlage ca. 10,68 kWp
BYD-Batteriespeicher mit ca. 7,68 kWh Kapazität

Die Wohnfläche beträgt ca. 218 m².

Zusätzlich stehen im Untergeschoss rund 35 m² anrechenbare wohnlich ausgebaute Flächen zur Verfügung, die in der angegebenen Wohnfläche nicht enthalten sind.

Darüber hinaus verfügt die Immobilie über weitere Nutz- und Nebenflächen, insbesondere einen Nutzraum oberhalb der Garage sowie eine separat zugängliche Werkstatt.

Die Beschreibung der Untergeschossräume bezieht sich auf deren tatsächliche Ausstattung und bisherige Nutzung.

Die mögliche Herstellung einer Einliegerwohnung oder einer sonstigen eigenständigen Nutzungseinheit ist vor einer Umsetzung mit den zuständigen Behörden abzustimmen.

Alle Angaben beruhen auf den Informationen und Unterlagen des Eigentümers. Für deren Vollständigkeit und Richtigkeit kann keine Haftung übernommen werden. Sämtliche Flächenangaben sind Circa-Angaben.

Für dieses Objekt haben wir eine vollständige 360° Panorama Tour erstellt! Diese stellen wir Ihnen gerne mit dem Exposé zur Verfügung.

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Lage

Die Immobilie befindet sich im Ortsteil Berg der Gemeinde Dietramszell im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen.

Die Umgebung ist geprägt von Wiesen, Feldern, Wäldern und der typischen Voralpenlandschaft des Bayerischen Oberlands. Die ruhige Ortsrandlage bietet ideale Voraussetzungen für Familien, Naturliebhaber und Menschen, die sich bewusst für ein Leben außerhalb dichter besiedelter Wohnlagen entscheiden.

Kinder finden hier ein naturnahes Umfeld mit viel Raum zum Spielen und Entdecken. Gleichzeitig bleiben Dietramszell, Holzkirchen, Bad Tölz, Wolfratshausen und der südliche Münchner Raum erreichbar.

Über Holzkirchen besteht eine gute Verkehrsanbindung in Richtung München und Salzburg. Von den umliegenden Bahnhöfen in Holzkirchen und Kreuzstraße bestehen Bahn- beziehungsweise S-Bahn-Verbindungen in Richtung München. Regionale Busverbindungen ergänzen das Angebot des öffentlichen Personennahverkehrs.

Aufgrund der ländlichen Lage ist ein Pkw für den täglichen Familienalltag empfehlenswert.

Die Gemeinde Dietramszell bietet verschiedene Einrichtungen zur Kinderbetreuung und schulischen Bildung. Weitere Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Dienstleistungen befinden sich in den umliegenden größeren Orten.

Vereine, Feuerwehren, Musikgruppen, Schützenvereine, kirchliche Gemeinschaften und traditionelle Veranstaltungen prägen das gesellschaftliche Leben der Gemeinde und bieten vielfältige Möglichkeiten, Teil der örtlichen Gemeinschaft zu werden.

Auch der Freizeitwert der Region ist ausgesprochen hoch. Spaziergänge, Wanderungen und Radtouren beginnen nahezu vor der Haustür. Der Kirchsee, der Starnberger See und der Tegernsee sowie Bad Tölz, das Isartal und die Bayerischen Voralpen sind gut erreichbar.

Merkmale

Gebäudezustand und Energieausweis

Ausführliche Beschreibung