Immobilienverkauf in Österreich

• Keine Spekulationsfrist, dafür Immobilienertragsteuer. In Deutschland ist ein Verkauf nach zehn Jahren Haltedauer in der Regel steuerfrei. In Österreich gibt es diese Frist nicht: Auf den Veräußerungsgewinn fallen grundsätzlich 30 Prozent an. Befreiungen bestehen unter anderem für den Hauptwohnsitz und für selbst errichtete Gebäude, jeweils an Bedingungen geknüpft.
• Altvermögen wird pauschal besteuert — und teurer. Für Immobilien, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden, gilt eine Pauschalbesteuerung. Dieser Satz steigt zum 1. Januar 2027 von 4,2 auf 6 Prozent des Verkaufserlöses; bei nach 1987 umgewidmeten Grundstücken von 18 auf 21 Prozent. Wer ohnehin verkaufen will, sollte den Zeitpunkt mit seinem Steuerberater besprechen.
• Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, mindestens der Grundstückswert. Innerhalb des Familienverbands und bei unentgeltlichen Übertragungen gilt ein Stufentarif: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro, darüber 3,5 Prozent.
• Eigentum entsteht erst mit der Grundbucheintragung. Zur Grunderwerbsteuer kommt die Eintragungsgebühr, dazu Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung. Die Abwicklung übernimmt in Österreich üblicherweise ein Rechtsanwalt oder Notar als Treuhänder.

Quellen: Bundesministerium für Finanzen, „Grunderwerbsteuer – Steuersatz“, abgerufen im September 2026 (bmf.gv.at); Angaben zur Immobilienertragsteuer nach einem Ratgeber österreichischer Rechtsanwälte, Stand August 2026.
Kein Ersatz für Beratung. Diese Hinweise sind allgemeine Information und keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall.

Zwei Konstellationen kommen in unserer Beratung regelmäßig vor:

Ferienimmobilie in Österreich, Hauptwohnsitz in Bayern. Die Hauptwohnsitzbefreiung greift dann typischerweise nicht — der Gewinn ist steuerpflichtig. Ob deutsches oder österreichisches Besteuerungsrecht vorgeht, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen; das gehört vor den Verkauf geklärt, nicht danach.

Erbfall mit Objekten in beiden Ländern. Hier laufen zwei Rechtsordnungen nebeneinander, und die Bewertung der Immobilien ist in beiden Ländern die Grundlage für Auseinandersetzung und Steuer. Für die deutschen Objekte erstellen wir Wertgutachten; für die österreichischen brauchen Sie einen dort zugelassenen Sachverständigen.

Für den bayerischen Teil eines solchen Falls sind wir da — Bewertung, Unterlagen, Verkauf. Alles, was in Österreich passiert, gehört in österreichische Hände, und wir sagen Ihnen das lieber vorher als hinterher.