Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf: was die Bank verlangen darf

„Ich kann nicht verkaufen, mein Kredit läuft noch.“ Das höre ich in Verkaufsgesprächen regelmäßig, und es stimmt so nicht. Sie können verkaufen. Die Bank bekommt dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung – den Zinsschaden, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Deren Höhe ist keine Verhandlungssache und keine Strafe, sondern eine Rechnung mit festen Bestandteilen. Und in drei Fällen zahlen Sie gar nichts: wenn das Darlehen seit mehr als zehn Jahren läuft, wenn Ihr Vertrag die vorgeschriebenen Angaben nicht enthält, oder wenn Bank und Käufer einen anderen Weg finden. Wer die Zahl vor dem Verkaufsgespräch kennt, verhandelt anders als jemand, der sie danach erfährt.

Warum die Bank überhaupt etwas bekommt

Wenn Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins aufnehmen, sagt die Bank eine Zinszahlung über die gesamte Zinsbindung zu – und refinanziert sich entsprechend. Zahlen Sie vorzeitig zurück, muss sie das Geld neu anlegen, in aller Regel zu einem anderen Zins. Die Differenz ist ihr Schaden, und den dürfen Sie ihr nicht einfach überlassen.

Das Gesetz löst das über § 490 Abs. 2 BGB: Bei einem grundpfandrechtlich besicherten Festzinsdarlehen dürfen Sie vorzeitig kündigen, wenn Ihre berechtigten Interessen das gebieten – und der Verkauf der beliehenen Immobilie ist im Gesetz ausdrücklich als solcher Fall genannt. Zwei Bedingungen: Seit der vollständigen Auszahlung müssen sechs Monate vergangen sein, und es gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Im Gegenzug ersetzen Sie der Bank den Schaden aus der vorzeitigen Kündigung.

Ein Missverständnis gleich vorweg, weil es hartnäckig ist: Die oft zitierte Grenze von einem Prozent des zurückgezahlten Betrags steht zwar im Gesetz, aber in § 502 Abs. 3 BGB – und der gilt für Allgemein-Verbraucherdarlehen, also den Ratenkredit fürs Auto. Für Ihre Baufinanzierung gibt es diesen Deckel nicht. Bei sechsstelligen Restschulden und mehreren Jahren Restlaufzeit kommen regelmäßig fünfstellige Beträge zusammen.

Nach zehn Jahren zahlen Sie nichts mehr

Der erste Blick gilt deshalb nicht dem Zinssatz, sondern dem Datum. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie jedes Darlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne jede Entschädigung, egal wie lange die Zinsbindung noch läuft.

Zwei Dinge sind dabei wichtig. Erstens zählt die vollständige Auszahlung, nicht der Vertragsabschluss; bei einem Neubau mit Abschlagszahlungen kann das ein Jahr auseinanderliegen. Zweitens beginnt die Frist neu, wenn Sie nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzinssatz getroffen haben – eine Prolongation setzt die Uhr also zurück.

Wer im elften Jahr steht und ein halbes Jahr Zeit hat, verkauft entschädigungsfrei. Das ist der Grund, warum sich der Blick in den Darlehensvertrag vor der Terminplanung lohnt und nicht danach.

Wie die Bank rechnet

In der Praxis rechnen fast alle Banken nach der Aktiv-Passiv-Methode, die der Bundesgerichtshof im Jahr 2000 ausdrücklich zugelassen hat. Die Bank unterstellt dabei, dass sie Ihr zurückgezahltes Geld nicht neu verleiht, sondern in Pfandbriefe anlegt. Aus der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und der Rendite dieser Papiere über die Restlaufzeit ergibt sich der Zinsschaden, abgezinst auf den heutigen Tag.

Davon muss die Bank abziehen, was sie sich erspart: die Verwaltungskosten für ein Darlehen, das sie nicht mehr betreut, und die Risikokosten für einen Kredit, der nicht mehr ausfallen kann. Ebenso zu berücksichtigen sind Rechte, die Sie ohnehin gehabt hätten – vor allem vereinbarte Sondertilgungen. Wer jährlich fünf Prozent hätte sondertilgen dürfen, hätte die Restschuld ohnehin schneller abgebaut; das mindert den Schaden.

Genau an diesen Abzügen entscheidet sich die Höhe. Die Verbraucherzentrale Hamburg, die solche Berechnungen für 125 Euro je Kreditvertrag nachrechnet, findet nach eigenen Angaben in etwa drei von zehn Fällen erhebliche Abweichungen – im Schnitt 500 bis 1.000 Euro, in Einzelfällen 5.000 bis 10.000 Euro zu viel. Bei der Größenordnung lohnt sich die Gegenrechnung fast immer.

Wenn im Vertrag etwas fehlt, entfällt die Entschädigung ganz

Es gibt noch einen zweiten Hebel, und der ist schärfer. Nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB steht der Bank gar keine Entschädigung zu, wenn die Angaben im Vertrag über die Laufzeit, das Kündigungsrecht oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.

Der Bundesgerichtshof hat dazu am 20. Mai 2025 entschieden (XI ZR 22/24): Es genügt nicht, die Aktiv-Passiv-Methode im Vertrag nur beim Namen zu nennen. Es braucht wenigstens eine kurze Zusammenfassung der Differenzrechnung, die dahintersteckt. Fehlt sie, ist der Anspruch ausgeschlossen – und bereits gezahlte Beträge können zurückgefordert werden.

Daraus sollte man nun aber keinen Automatismus machen. Das Oberlandesgericht München hat am 5. Februar 2026 einen Rückforderungsstreit über 11.019,62 Euro zurückgewiesen und dabei klargestellt, dass „unzureichend“ eng auszulegen ist: Die wesentlichen Parameter in groben Zügen reichen, der Verbraucher muss die Berechnung nachvollziehen, aber nicht selbst durchführen können. Nicht jede unglückliche Formulierung kostet die Bank ihren Anspruch.

Für Sie heißt das: Die Klausel ist einen Blick wert, aber sie ist kein Freifahrtschein. Das beurteilt jemand, der Bankrecht macht – nicht Ihr Makler und nicht Ihre Bank.

Der Weg, auf dem gar nichts anfällt

Bevor Sie rechnen, fragen Sie. Manche Banken lassen zu, dass das Darlehen mit derselben Sicherheit auf ein anderes Objekt umgeschrieben wird, wenn Sie ohnehin wieder kaufen – Pfandtausch. Und mancher Käufer übernimmt das laufende Darlehen zu Ihren Konditionen, wenn der Zins günstiger ist als das, was er selbst bekäme; dann wechselt nur der Schuldner. Beides ist kein Anspruch, den Sie durchsetzen können, sondern ein Entgegenkommen, über das die Bank entscheidet. Fragen kostet nichts, und bei einem alten Vertrag mit niedrigem Zins ist die Übernahme für den Käufer ein echtes Argument.

Was Sie vor dem Verkaufsgespräch klären sollten

Drei Schritte, in dieser Reihenfolge:

Erstens das Datum der vollständigen Auszahlung heraussuchen. Liegt es mehr als zehn Jahre zurück, kündigen Sie mit sechs Monaten Frist und zahlen nichts. Alles Weitere erübrigt sich dann.

Zweitens die Bank schriftlich um die Berechnung bitten, mit dem geplanten Ablösetermin. Sie bekommen eine Zahl, mit der Sie kalkulieren können – und die Sie brauchen, bevor Sie über den Preis nachdenken.

Drittens die Zahl gegenrechnen lassen, wenn sie fünfstellig ist. Die Verbraucherzentralen bieten das an, Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht ebenso.

Was Sie nicht tun sollten: den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben, ohne die Größenordnung zu kennen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Posten Ihrer Verkaufsrechnung wie die Maklerprovision oder die Löschung der Grundschuld – und der einzige, der sich durch einen anderen Termin manchmal komplett vermeiden lässt.

Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken und nicht sicher sind, was unter dem Strich übrig bleibt: Ich rechne das mit Ihnen durch, bevor irgendetwas inseriert wird – zusammen mit dem realistischen Preis aus einer Wertermittlung und den Schritten, die zum Verkauf gehören. Was auf der Käuferseite an Finanzierung und an Kaufnebenkosten dazukommt, gehört in dieselbe Rechnung. Rufen Sie an, das erste Gespräch kostet nichts.

Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand vom September 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Quellen: §§ 489, 490, 502 BGB; BGH, Urteil vom 20.05.2025, XI ZR 22/24; OLG München, Hinweisbeschluss vom 05.02.2026, 19 U 1341/25 e; Verbraucherzentrale Hamburg.