Kaufnebenkosten in Bayern: die vier Posten und die Reihenfolge

Wer in Bayern eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Vier Posten kommen hinzu: die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Kosten des Grundbuchamts und – wenn ein Makler beteiligt ist – der Maklerlohn. Drei davon sind gesetzlich der Höhe nach festgelegt, einer wird frei vereinbart. Und alle vier werden nicht auf einmal fällig, sondern nacheinander, über mehrere Wochen verteilt. Wer das weiß, plant seine Finanzierung anders – und gerät am Notartermin nicht ins Rutschen.

Posten eins: die Grunderwerbsteuer

Bayern erhebt die Grunderwerbsteuer nach dem allgemeinen Satz. Das Bayerische Landesamt für Steuern formuliert es so: „Die Grunderwerbsteuer beträgt regelmäßig 3,5 % der Bemessungsgrundlage.“ Erwerbe mit einer Gegenleistung bis 2.500 Euro bleiben steuerfrei – eine Grenze, die beim Immobilienkauf praktisch nie greift, beim Kauf eines schmalen Grundstücksstreifens vom Nachbarn aber durchaus.

Interessanter als der Satz ist die Bemessungsgrundlage. Besteuert wird der Wert der Gegenleistung. Dazu zählen neben dem auf das Grundstück entfallenden Kaufpreis auch übernommene Belastungen, vorbehaltene Nutzungsrechte wie ein Wohnrecht, ein übernommener Nießbrauch und der kapitalisierte Erbbauzins. Nicht dazu zählen die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer selbst – und das mitverkaufte Inventar. Wenn die Einbauküche, der Gartengeräteschuppen oder die Sauna im Vertrag gesondert ausgewiesen und realistisch bewertet sind, mindern sie die Bemessungsgrundlage. Realistisch ist hier das entscheidende Wort: Das Finanzamt prüft, ob der angesetzte Wert dem gebrauchten Zustand entspricht.

Ein Punkt, der viele überrascht: Käufer und Verkäufer sind Gesamtschuldner der Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt wendet sich zwar zunächst an denjenigen, der die Steuer im Kaufvertrag übernommen hat – üblicherweise der Käufer. Zahlt der aber nicht, kann sich die Behörde an den Verkäufer halten. Für Verkäufer ist das ein Grund, sich für die Bonität der Käuferseite zu interessieren, statt nur auf das höchste Gebot zu schauen.

Posten zwei: die Notarkosten

Notarkosten sind kein Angebot, sondern Gesetz. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind, wie die Bundesnotarkammer schreibt, „bundesweit einheitlich […] geregelt und damit bei jeder Notarin und jedem Notar gleich“. Die Höhe bemisst sich am Geschäftswert – also im Wesentlichen am Kaufpreis. Es lohnt sich deshalb nicht, Notare nach Preis zu vergleichen; es lohnt sich, einen zu wählen, der erreichbar ist und erklärt.

Wer diese Kosten trägt, regelt § 448 Absatz 2 BGB: Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung sowie der Eintragung ins Grundbuch. Die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers gehört nicht dazu – diese Lastenfreistellung zahlt in aller Regel die Verkäuferseite. Im Vertrag steht das ausdrücklich drin; lesen Sie diesen Absatz, bevor Sie unterschreiben.

Posten drei: das Grundbuchamt

Das Grundbuchamt rechnet nach demselben Gesetz ab wie der Notar. Zwei Eintragungen fallen beim normalen Kauf an: zuerst die Auflassungsvormerkung, die das Objekt für Sie reserviert, später die Eigentumsumschreibung. Kommt eine Finanzierung dazu, wird zusätzlich die Grundschuld der Bank eingetragen – ein eigener Kostenpunkt, der oft vergessen wird, weil er in der Finanzierungsberatung untergeht und nicht im Kaufvertrag steht.

Genau deshalb sollten Nebenkosten und Finanzierung in einem Gespräch geplant werden und nicht in zweien. Wie sich Eigenkapital, Nebenkosten und Beleihungsauslauf gegenseitig bedingen, ordnen wir in unserer Finanzierungsberatung mit Ihnen zusammen ein.

Posten vier: der Maklerlohn

Der Maklerlohn ist der einzige der vier Posten, dessen Höhe frei vereinbart wird. Dafür ist er derjenige mit den strengsten Formvorschriften. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt: Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform (§ 656a BGB). Ein Handschlag oder ein Telefonat reicht nicht mehr.

Ist der Käufer Verbraucher, greifen zusätzlich zwei Schutzvorschriften (§ 656b BGB). Nach § 656c BGB darf ein Makler, der für beide Seiten tätig wird, sich den Lohn nur versprechen lassen, wenn beide Seiten ihn in gleicher Höhe schulden. Wird er für eine Seite unentgeltlich tätig, kann er von der anderen gar nichts verlangen. Und wenn nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen hat, ist nach § 656d BGB eine Abwälzung auf die andere nur wirksam, soweit diese höchstens den gleichen Betrag übernimmt – und die Forderung wird erst fällig, wenn die erste Partei ihre Zahlung nachgewiesen hat.

Dass diese Regeln ernst gemeint sind, hat der Bundesgerichtshof am 6. März 2025 bestätigt (Az. I ZR 32/24). Der Senat hielt einen Maklervertrag für unwirksam, weil mit der Verkäuferseite und den Verbraucher-Käufern unterschiedliche Sätze vereinbart worden waren – und wandte § 656c BGB auch dann an, als der Maklervertrag formal mit einer dritten Person geschlossen worden war. Für Käufer heißt das: Der Blick in die eigene Provisionsvereinbarung lohnt sich. Für Verkäufer heißt es: Eine saubere, gleich hohe Vereinbarung auf beiden Seiten ist kein Formalismus, sondern die Voraussetzung dafür, dass überhaupt ein Anspruch entsteht.

Die Reihenfolge – wann was wirklich fällig wird

Nebenkosten kommen nicht als ein Betrag. Der Ablauf ist gestaffelt, und er ist so gebaut, dass keine Seite in Vorleistung geht.

Nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung, holt die Unterlagen für die Lastenfreistellung ein und klärt, ob die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt. Erst wenn all das vorliegt, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung. Vorher muss der Kaufpreis nicht gezahlt werden – und sollte es auch nicht.

Parallel geht die Beurkundung an das Finanzamt, das den Grunderwerbsteuerbescheid erstellt. Nach Zahlung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne dieses Papier schreibt das Grundbuchamt das Eigentum nicht um; der Notar reicht es dort ein. Die Eigentumsumschreibung beantragt er außerdem erst, wenn der Kaufpreis vollständig geflossen ist. Zwischen Notartermin und Eintragung im Grundbuch liegen deshalb regelmäßig einige Wochen – Zeit, die in der Umzugsplanung Platz haben muss.

Was Sie daraus mitnehmen sollten

Drei der vier Posten können Sie nicht verhandeln, aber alle vier können Sie planen. Die Grunderwerbsteuer hängt an einer Bemessungsgrundlage, die Sie durch eine sauber ausgewiesene Inventarliste beeinflussen. Notar und Grundbuch folgen dem Geschäftswert. Der Maklerlohn ist Verhandlungssache – aber nur innerhalb der Grenzen, die §§ 656a bis 656d BGB ziehen. Und weil der Kaufpreis selbst der größte Hebel bleibt, entscheidet die Frage, ob ein Objekt seinen Preis wert ist, über mehr Geld als alle Nebenkosten zusammen. Was ein Haus tatsächlich wert ist, klären wir vor dem Gebot in einer Wertermittlung.

Sie stehen vor einem Kauf im Oberland und wollen wissen, was unter dem Strich auf Sie zukommt – inklusive der Posten, die im Exposé nicht stehen? Rufen Sie uns an oder vereinbaren Sie einen Termin zur Kaufberatung. Wir gehen Ihre Zahlen gemeinsam durch, bevor Sie beim Notar sitzen.

Quellen: Bayerisches Landesamt für Steuern, Informationen zur Grunderwerbsteuer · Bundesnotarkammer zu den Notarkosten nach dem GNotKG · §§ 448, 656a bis 656d BGB · Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. März 2025, Az. I ZR 32/24. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.