Wer bezahlt, bestimmt die Richtung. Genau darum geht es beim Bestellerprinzip – und darum, was der Gesetzgeber seit Ende 2020 für einen großen Teil der Immobilienverkäufe vorgeschrieben hat. Hier steht, was wirklich gilt.

Was seit dem 23.12.2020 gesetzlich geregelt ist

Mit den §§ 656a bis 656d BGB hat der Gesetzgeber die Maklerprovision beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher neu geordnet. Drei Punkte sind entscheidend:

§ 656a BGB – Textform

Der Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung bedarf der Textform. Eine Provisionsvereinbarung per Handschlag oder allein durch „stillschweigende Inanspruchnahme“ ist unwirksam. E-Mail genügt, ein Papiervertrag ist nicht nötig.

§ 656c BGB – Doppeltätigkeit nur gegen gleiche Provision

Wird ein Makler für beide Seiten tätig, darf er die Provision nur von beiden in gleicher Höhe verlangen. Vereinbart er mit einer Seite weniger, verliert er den Anspruch gegen beide. Ein Nachlass für den Verkäufer, den der Käufer ausgleicht, ist damit ausgeschlossen.

§ 656d BGB – Höchstens die Hälfte

Wenn der Makler nur für eine Seite arbeitet – im Regelfall für den Verkäufer –, darf der Käufer höchstens 50 Prozent der Provision übernehmen. Und er muss erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweislich seinen Anteil bezahlt hat. Die vollständige Abwälzung auf den Käufer, wie sie in Bayern jahrzehntelang üblich war, ist in diesem Segment vorbei.

Wo das Gesetz nicht gilt

Die Regeln greifen nicht bei allen Objekten. Ausgenommen sind unter anderem:

  • Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte
  • Gewerbeimmobilien
  • unbebaute Grundstücke
  • Verkäufe, bei denen der Käufer kein Verbraucher ist (z. B. Bauträger, Bestandshalter, Family Office)

Genau in diesen Segmenten wird deshalb bis heute unterschiedlich abgerechnet – und genau dort lohnt es sich, vorher sauber zu vereinbaren, wer den Makler beauftragt und wer ihn bezahlt.

Warum wir beim echten Bestellerprinzip bleiben

Rechtlich dürften wir in vielen Fällen die Hälfte an den Käufer weitergeben. Wir tun es nicht – und das hat einen sachlichen Grund, keinen werblichen.

Ein Makler, der von beiden Seiten Geld bekommt, sitzt in einem Interessenkonflikt: Er soll für den Verkäufer den höchsten Preis holen und ist gleichzeitig demjenigen verpflichtet, der diesen Preis zahlt. Das kann man professionell handhaben. Sauberer ist es, wenn die Rollen klar sind:

  • Sie beauftragen uns – also arbeiten wir für Sie.
  • Sie bezahlen uns – also schulden wir Ihnen Rechenschaft.
  • Der Käufer zahlt uns nichts – also verhandeln wir ohne Rücksicht auf ihn.

Der Nebeneffekt: Ihre Immobilie ist für Käufer schlagartig attraktiver. Bei einem Kaufpreis von 700.000 Euro spart sich ein Käufer gegenüber einer geteilten Provision rund 12.500 Euro – Geld, das er in den Kaufpreis stecken kann statt in Nebenkosten. Wer keine Provision zahlt, bietet erfahrungsgemäß entschlossener.

Und was kostet es?

Einen Prozentsatz, der vorher feststeht und im Vertrag steht. Keine Nachverhandlung, keine Staffel, keine versteckte „Innenprovision“. Wenn Sie wissen wollen, was das für Ihre Immobilie konkret bedeutet, sagen Sie uns Objektart, Lage und ungefähre Größe – dann bekommen Sie eine Zahl, keine Broschüre.

Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand allgemein wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich ist immer die konkrete Vertragsgestaltung.